Origine et validité du cahier des charges

Création du lotissement et institution du cahier des charges

La création du lotissement du Parc de Sceaux, muni de son cahier des charges résulte des décisions du département de la Seine :

  • Le 11 août 1923 le département de la Seine acquiert le domaine de Sceaux auprès de la princesse de Cystria héritière des Trévise. La partie principale de ce domaine doit être réhabilitée pour devenir l'actuel Parc de Sceaux. La partie périphérique doit être lotie.
  • Par délibération du 13 juillet 1927, le conseil général de la Seine approuve un projet de convention avec la société chargée de la création du lotissement.
  • Par délibération du 29 décembre 1928, le conseil général de la Seine approuve officiellement le cahier des charges du lotissement du Parc de Sceaux.

En application de ces délibérations, le préfet de la Seine, représentant le département de la Seine, signe devant notaires le 19 mars 1930 l'acte établissant ce cahier des charges.

Le cahier des charges a été retranscrit au 8ème bureau de la conservation des hypothèques de la Seine le 19 juillet 1930 (volume 2642, numéro 3217).

La Société Générale d'Aménagement Urbain, citée sous le nom " la Société " dans le cahier des charges, a été créée pour l'aménagement initial du lotissement et pour vendre les lots. Elle a été créée avec une durée de vie limitée à cet objet, et elle a agi, en application d'une convention signée avec le Département (représenté par le Préfet).

Le cahier des charges du lotissement, établi comme indiqué ci-dessus, précise dans quelles conditions cette Société devra aménager le lotissement et vendre les lots (dispositions transitoires), et précise les règles que devront respecter les propriétaires des lots dans la construction de leur habitation et dans l'aménagement de leur lot (dispositions permanentes).

La loi du 6 janvier 1986

Par la suite la loi n° 86-13 du 6 janvier 1986 (qui a été reprise à l'article L. 442-9 du code de l'urbanisme dans sa version jusqu'en mars 2014) avait prévu que les règles d'urbanisme contenues dans les documents approuvés d'un lotissement cessaient de s'appliquer sauf si une majorité des colotis (deux tiers des propriétaires détenant ensemble les trois quarts au moins de la superficie du lotissement, ou trois quarts des propriétaires détenant les deux tiers de la superficie) en demandait le maintien.

90,7 % des propriétaires du lotissement du Parc de Sceaux représentant 90,1 % de la surface ont, en application de cette loi, demandé en 1987 ce maintien. Les règles d'urbanisme contenues dans le cahier des charges ont donc continué alors à s'appliquer. À ce titre les PLU de Sceaux et d'Antony ont rappelé l'existence et la validité de ce cahier des charges. Par la suite l'essentiel de ces règles d'urbanisme a en outre été directement repris dans le règlement des PLU des deux villes.

La même loi a précisé par ailleurs qu'elle ne remettait pas en cause les droits et obligations régissant les rapports des colotis entre eux, contenus dans le cahier des charges du lotissement.

La loi ALUR du 24 mars 2014

La loi ALUR a annulé une partie des dispositions de la loi de 1986 (en modifiant à nouveau l'article L. 442-9 du code de l'urbanisme). Dorénavant les règles d'urbanisme contenues dans un cahier des charges d'un lotissement de plus de 10 ans cessent de s'appliquer même si les colotis avaient voté le maintien. Mais par ailleurs cette loi confirme la validité des clauses contractuelles entre riverains des cahiers des charges.

Cela signifie que les règles d'urbanisme contenues dans le cahier des charges ne s'appliquent plus en tant que telles du seul fait de leur présence dans le cahier des charges. Mais bien entendu toutes les règles figurant dans les PLU sont valables quelle que soit leur origine ou la raison qui a fait les y introduire.

L'essentiel des règles d'urbanisme contenues dans le cahier des charges figuraient déjà directement dans les PLU des deux villes avant la loi ALUR. Celles qui n'étaient pas explicitement citées, notamment à Sceaux, y ont été reprises à l'occasion de la révision du PLU achevée en 2016.

Deux types de règles dans le cahier des charges, et deux origines de validité

  • Les règles d'urbanisme : les clauses de ce type de notre cahier des charges ne sont plus valables en tant que telles mais pour l'essentiel parce que reproduites dans les règlements des PLU. À ce dernier titre le respect en est vérifié par les villes au moment de la délivrance des permis de construire.
  • Par ailleurs l'ensemble du cahier des charges s'impose comme clauses contractuelles entre riverains. Les services de l'urbanisme de nos deux villes n'ont pas à en vérifier le respect au moment de l'examen des dossiers de permis de construire ou de déclaration préalable. Par contre notre association comme tout riverain peut en exiger le respect, y compris devant les tribunaux civils qui peuvent condamner à des démolitions y compris si la construction a bénéficié d'un permis valable.

Les principaux documents sont disponibles sur la page principale «cahier des charges»
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L'obligation de ne construire que des maisons individuelles

Cette obligation résulte de l'article 17 du cahier des charges «il ne pourra être construit sur chaque lot qu'un bâtiment d'habitation individuel». Des jugements il y a quelques années ont précisé la signification et la validité de cette clause : arrêt de la cour d'appel de Versailles, confirmé par la cour de Cassation.

La cour d'appel a précisé la signification de cette clause : «l'article 17 du cahier des charges du lotissement ... doit s'interpréter comme une double interdiction, à savoir celle de morceler un terrain et d'y édifier plusieurs bâtiments et celle d'y édifier un immeuble comportant plusieurs habitations».

Elle a d'autre part considéré qu'elle s'impose au titre des obligations contractuelles entre riverains (voir ci-dessus), en précisant que l'existence d'un permis de construire valide n'atténue pas cette obligation «sachant que l'administration délivre les autorisations de construire au seul vu des règles d'urbanisme applicables, le permis de construire étant en tout état de cause délivré "sous réserve des droits des tiers"».

Plus d'explications (article publié dans notre journal en 2012) :
article-arr-t-cc.pdf