Le Plan Local d’Urbanisme intercommunal de Vallée-Sud-Grand-Paris

L'élaboration du Plan Local d'Urbanisme intercommunal de Vallée-Sud-Grand-Paris a commencé en 2020 et s'est déroulée selon les étapes habituelles, largement décrites en leur temps par notre intercommunalité et par nos deux communes. Le projet ainsi élaboré a été soumis à enquête publique en juin 2024. Le PLU intercommunal qui en est résulté est entré en vigueur en janvier 2025. Il s’agit de la première révision générale depuis que la responsabilité de l’élaboration des PLU a été transférée des communes aux intercommunalités, dans notre cas à Vallée-Sud-Grand-Paris. Les mairies des 11 communes concernées, dont Antony et Sceaux, ont bien sûr participé largement à cette élaboration commune.

Un PLU rassemble les règles que toute nouvelle construction (y compris les clôtures) devra respecter, et dont le respect sera vérifié à l’occasion de la délivrance d’un permis de construire par la mairie compétente. La loi (code de l’urbanisme) fixe une liste limitative de règles qui peuvent être imposées. Les litiges ou traitements d’infraction relèvent du droit administratif.

La situation est différente pour les cahiers des charges de lotissement qui ont le statut de clauses contractuelles entre colotis. En conséquence ce sont les colotis et leur association (dans notre cas l’ARPS) qui peuvent intervenir pour vérifier et exiger le respect de leur cahier des charges. Les litiges ou infractions se règlent devant les juridictions civiles.

Les règles qui figurent dans l’un et l’autre documents ne sont pas forcément de même nature. Il n’y a donc pas identité de celles-ci mais une nécessaire harmonisation qui, pour notre quartier, a toujours eu lieu à l’occasion de la définition des règles des PLU le concernant.

La situation antérieure au PLUi de VSGP était faite des 2 PLU précédemment communaux (Antony et Sceaux pour notre lotissement) dans leur dernière édition. L’ARPS s’est exprimée à chaque modification de ces PLU pour veiller avec les 2 villes à l’harmonisation évoquée ci-dessus. On trouve ainsi différents cas de figures selon le type de règles :

• Il y a des règles qui ne figurent que dans le cahier des charges et ne peuvent figurer que dans le cahier des charges. L’exemple le plus significatif est celui de la maison individuelle, puisque depuis la loi SRU (2000) un PLU ne peut plus réglementer le nombre de logements d’une construction. C’est donc au titre de notre cahier des charges que nous imposons la règle de la maison individuelle.
• Il y a des règles qui sont logiquement identiques : le cahier des charges impose une distance minimum de 5 m entre les maisons et la limite de la voie publique. En conséquence, les deux PLU communaux ont toujours prévu ces mêmes 5 m pour notre quartier au lieu des 4 m exigés dans la plupart des autres quartiers pavillonnaires d’Antony ou de Sceaux.
• Il y a des règles du cahier des charges qui ne sont pas écrites avec la précision nécessaire à un PLU. Par exemple l’article 9 de notre cahier des charges impose que « les habitations devront être isolées de tous les côtés ; autrement dit, aucune habitation ne pourra être construite à la limite du lot en vue d’avoir un mur mitoyen avec l’habitation du voisin ; en conséquence, les murs pignons sont interdits … [sauf exceptions limitatives] ». Ce n’est pas suffisant pour un PLU pour lequel il faut des distances minimums chiffrées. En conséquence, pour les distances aux limites latérales et au fond de parcelle, il a été décidé un texte voisin de celui des autres zones pavillonnaires mais modifié pour interdire les constructions sur les limites ou trop près des limites.
• Il y a de nombreuses dispositions qui ne sont réglementées que dans les PLU, comme par exemple la part minimum de pleine terre sur un terrain. Dans ces cas c’est la règle des autres zones pavillonnaires qui a été reprise pour notre lotissement.

 Au-delà des exemples ci-dessus, c’est l’ensemble des règles des PLU qui a été traité de la même manière.

L’ARPS a bien entendu répondu à cette enquête publique. Du fait de la concertation et de notre participation en amont, comme déjà lors des PLU communaux antérieurs, notre réponse n’a porté que sur quelques points spécifiques qui posaient encore problème.

On notera en particulier la correction d’un oubli à Antony, demandée et obtenue, concernant l’implantation des immeubles le long de la D920 par rapport aux maisons à l’arrière. Ces règles à Sceaux comme à Antony s’ajoutent aux prescriptions de notre cahier des charges.

Suite à notre demande, il y a également des corrections sur des formulations incorrectes, sur la limite du lotissement et des précisions de vocabulaire.

Le PLUi en vigueur depuis le 13 janvier 2025 est disponible sur le site internet de Vallée-Sud-Grand-Paris :
PLUi de Vallée Sud – Grand Paris
avec en début de page des extraits par commune, et plus bas l’ensemble des documents.

Il est aussi disponible sur les sites de chaque ville.

À côté des nombreuses règles et définitions communes à l’ensemble du territoire, on trouve les dispositions spécifiques à notre lotissement dans les parties suivantes du règlement.

Règlement par zone (il y a des zones pavillonnaires, centrales, collectifs, zones d’équipements, etc…)
Ce règlement par zone se trouve dans le fichier « 5.1 règlement écrit ».

La zone U1Pa du PLUi est spécifique à notre lotissement et en représente la totalité à l’exception des terrains le long de la D920 : le règlement la concernant commence page 171 de ce fichier 5.1. L’implantation par rapport à la voie publique [4.2.2.1] correspond à la règle A8 ; indice E1 pour l’emprise au sol [4.2.2.4] ; indice H5 pour la hauteur des constructions ; indice T1 pour la pleine terre.
(Remarque : la contrainte de pleine terre s'exprime bien en terme de pleine terre au sens strict, non compensable par de la terre sur dalle.)

Les terrains de notre lotissement situés le long de la D920, et utilisables pour des immeubles collectifs (article 11 de notre cahier des charges) correspondent à la zone U3c du PLUi, page 209 du même fichier, avec les indices E6 T2 H13 A7 à Antony et E5 T6 H17 A7 à Sceaux. (La contrainte en pleine terre est pour l'essentiel de la pleine terre au sens strict.)

Au voisinage immédiat de notre lotissement, les écoles du Petit Chambord et André Pasquier sont en U6, et le RER en U7. Comme partout ailleurs sur le Territoire, les équipements publics (U6) ne sont guère réglementés par le biais du PLUi. Mais depuis la création du square du Petit Chambord il n’y a plus de constructions prévisibles dans le cas de ces écoles.

Dispositions relatives à l’aspect extérieur des constructions
Le même fichier « 5.1 règlement pièce écrite » du projet de PLUi présente ce type de dispositions commune par commune. Elles s’y trouvent à la page 66 pour Antony, et à la page 135 pour Sceaux. Il s’agit pour l’essentiel de prescriptions applicables à l’ensemble de chacune des villes. Ce qui est spécifique à notre lotissement se trouve dans le document ci-après.

Orientations d’Aménagement et de Programmation
Comme évoqué plus haut des Orientations d’Aménagement et de Programmation (OAP) sont prévues, spécifiques à notre lotissement, pour ce qui concerne les aspects qualitatifs et esthétiques.
On les trouve la page 73 du fichier « 4. Orientations d’Aménagement et de Programmation, OAP».

On remarque que dans ce PLUi, les arbres remarquables comme les maisons ou immeubles remarquables sont recensés très inégalement d’une commune à l’autre. Les maisons remarquables sont recensées à Sceaux (fichiers “5.2.12.Patrimoine-bati-Sceaux” et “ 6.12.b-Plan-du-patrimoine-bati-et-environnemental-de-Sceaux”) mais pas à Antony. On trouve quelques prescriptions à la rubrique 3.4.3.2 page 56 du fichier « 5.1 règlement écrit ».