Le Plan Local d’Urbanisme intercommunal de Vallée-Sud-Grand-Paris

Un PLU intercommunal est en cours d'élaboration, proche d'aboutir : le projet a été soumis à enquête publique en juin 2024. Il s’agit de la première révision générale depuis que la responsabilité de l’élaboration des PLU a été transférée des communes aux intercommunalités, dans notre cas à Vallée-Sud-Grand-Paris. Les mairies des 11 communes concernées, dont Antony et Sceaux, ont bien sûr participé largement à cette élaboration commune.

Un PLU rassemble les règles que toute nouvelle construction (y compris les clôtures) devra respecter, et dont le respect sera vérifié à l’occasion de la délivrance d’un permis de construire par la mairie compétente. La loi (code de l’urbanisme) fixe une liste limitative de règles qui peuvent être imposées. Les litiges ou traitements d’infraction relèvent du droit administratif.

La situation est différente pour les cahiers des charges de lotissement qui ont le statut de clauses contractuelles entre colotis. En conséquence ce sont les colotis et leur association (dans notre cas l’ARPS) qui peuvent intervenir pour vérifier et exiger le respect de leur cahier des charges. Les litiges ou infractions se règlent devant les juridictions civiles.

Les règles qui figurent dans l’un et l’autre documents ne sont pas forcément de même nature. Il n’y a donc pas identité de celles-ci mais une nécessaire harmonisation qui, pour notre quartier, a toujours eu lieu à l’occasion de la définition des règles des PLU le concernant.

La situation antérieure au futur PLUi de VSGP, donc celle qui s’applique encore aujourd’hui, est faite des 2 PLU précédemment communaux (Antony et Sceaux pour notre lotissement) dans leur dernière édition. L’ARPS s’est exprimée à chaque modification de ces PLU pour veiller avec les 2 villes à l’harmonisation évoquée ci-dessus. On trouve ainsi différents cas de figures selon le type de règles :

• Il y a des règles qui ne figurent que dans le cahier des charges et ne peuvent figurer que dans le cahier des charges. L’exemple le plus significatif est celui de la maison individuelle, puisque depuis la loi SRU (2000) un PLU ne peut plus réglementer le nombre de logements d’une construction. C’est donc au titre de notre cahier des charges que nous imposons la règle de la maison individuelle.
• Il y a des règles qui sont logiquement identiques : le cahier des charges impose une distance minimum de 5 m entre les maisons et la limite de la voie publique. En conséquence, les deux PLU communaux ont toujours prévu ces mêmes 5 m pour notre quartier au lieu des 4 m exigés dans la plupart des autres quartiers pavillonnaires d’Antony ou de Sceaux.
• Il y a des règles du cahier des charges qui ne sont pas écrites avec la précision nécessaire à un PLU. Par exemple l’article 9 de notre cahier des charges impose que « les habitations devront être isolées de tous les côtés ; autrement dit, aucune habitation ne pourra être construite à la limite du lot en vue d’avoir un mur mitoyen avec l’habitation du voisin ; en conséquence, les murs pignons sont interdits … [sauf exceptions limitatives] ». Ce n’est pas suffisant pour un PLU pour lequel il faut des distances minimums chiffrées. En conséquence, pour les distances aux limites latérales et au fond de parcelle, il a été décidé un texte voisin de celui des autres zones pavillonnaires mais modifié pour interdire les constructions sur les limites ou trop près des limites.
• Il y a de nombreuses dispositions qui ne sont réglementées que dans les PLU, comme par exemple la part minimum de pleine terre sur un terrain. Dans ces cas c’est la règle des autres zones pavillonnaires qui a été reprise pour notre lotissement.

 Au-delà des exemples ci-dessus, c’est l’ensemble des règles des PLU qui a été traité de la même manière.

• Le PLUi ayant été établi au niveau du territoire, notre lotissement n’est plus constitué que d’une seule zone avec une réglementation unique sur l’ensemble, et il n’y a donc plus une réglementation pour Antony et une pour Sceaux. Il n’y avait certes pas de différences importantes entre Sceaux et Antony, mais ceci marque bien l’unité de notre lotissement. On note que la nouvelle formulation des règles est proche de celle précédemment en vigueur côté Sceaux.
• Il a été introduit dans le PLUi le concept d’« Orientations d’Aménagement et de Programmation (OAP) ». Un ensemble de telles orientations a été défini spécifiquement pour notre lotissement. Il s’agit de prescriptions plutôt qualitatives visant à préserver l’esthétique générale du lotissement.

Le projet de PLUi qui a été soumis à l'enquête publique est disponible ici (en bas de la page) :
Le PLUi – Vallée Sud – Grand Paris (valleesud.fr)

Voici quelques informations pour retrouver ce qui concerne notre lotissement.

Règlement par zone (zones pavillonnaires, centrales, collectifs, zones d’équipements, etc…)
Ce règlement par zone se trouve dans le fichier « 5.1 règlement pièce écrite ».

La zone U1Pa du PLUi est spécifique à notre lotissement et en représente la totalité à l’exception des terrains le long de la D920 : page 158. L’implantation par rapport à la voie publique [2.1] correspond à la règle A8 ; indice E1 pour l’emprise au sol [2.4] ; indice H5 pour la hauteur des constructions ; indice T1 pour la pleine terre. (Remarque : la contrainte de pleine terre s'exprime bien en terme de pleine terre au sens strict, non compensable par de la terre sur dalle.)

Les terrains de notre lotissement situés le long de la D920, et utilisables pour des immeubles collectifs (article 11 de notre cahier des charges) correspondent à la zone U3c du PLUi, page 189 du même fichier, avec les indices E6 T2 H1 A7 à Antony et E5 T6 H8 A7 à Sceaux. (La contrainte en pleine terre est pour l'essentiel de la pleine terre au sens strict.)

Au voisinage immédiat de notre lotissement, les écoles du Petit Chambord et André Pasquier sont en U6a, et le RER en U7.

Dispositions relatives à l’aspect extérieur des constructions
Le même fichier « 5.1 règlement pièce écrite » du projet de PLUi présente ces dispositions commune par commune. Elles s’y trouvent à la page 63 pour Antony, et à la page 128 pour Sceaux.

Orientations d’Aménagement et de Programmation
Comme évoqué plus haut des Orientations d’Aménagement et de Programmation (OAP) sont prévues, spécifiques à notre lotissement, pour ce qui concerne les aspects qualitatifs et esthétiques.
On les trouve la page 71 du fichier « 4 OAP».
NB : l’ARPS a déjà signalé l’erreur de limite du lotissement en bas à gauche de la photo aérienne.

Remarque sur la position de l’État (préfecture des Hauts-de-Seine) : les objections formulées ne portent pour l’essentiel que sur des zones géographiques spécifiques distantes de notre lotissement, et les demandes de densification autour des gares ne portent que sur les nouvelles gares du Grand Paris Express. Seul le point concernant le pourcentage de logements sociaux dans les immeubles collectifs s’applique à l’ensemble des zones d’immeubles collectifs comme le cas de la bordure de la D920.

Malgré le temps consacré à l’élaboration du PLUi et la concertation qui a déjà eu lieu, il subsiste un certain nombre de points qui posent problème. On les trouve listés ci-dessous. Sauf mention contraire, ils ont figuré dans la réponse de l’ARPS à l’enquête publique.

Distance aux limites latérales des zones non U1, limitrophes à U1
Il s’agit des règles imposées aux immeubles proches de la limite avec une zone pavillonnaire.

Cas de zone U3c (immeubles le long de la D920) limitrophe à la zone U1Pa (partie principale du lotissement)
Cette situation, qui existe pour l’ensemble du lotissement (Antony et Sceaux), a toujours nécessité des règles adaptées à cette configuration particulière.
Nous constatons dans le PLUi de l’ensemble des communes de VSGP, que ces règles sont présentes, voisines de l’existant antérieur (PLU communaux). L’existence de principe de ces règles est d’ailleurs justifiée page 175 du document “2.3 Justification des choix” du projet de PLUi. Cependant dans la partie antonienne du PLUi, nous notons l’oubli d’une telle règle pour U3c, alors qu’il en figurait une sur le PLU communal antérieur d’Antony.
Nous demandons bien entendu le rétablissement d’une règle adaptée.

Cas de zone U6a (écoles) limitrophe à la zone U1Pa
Le réaménagement en cours du secteur de l’école du Petit Chambord, comme le caractère récent de l’école André Pasquier limiteront les nouvelles constructions à proximité de la zone U1Pa (avenues d’Artois, de Poitou).
Cependant la possibilité donnée par le PLUi de construire à 18 m de hauteur à Sceaux, 21 m à Antony, à une distance de 2 m des parcelles U1, correspondent à des valeurs complétement disproportionnées par rapport à ce qui se pratique à l’intérieur des zones U1. Des dispositions spécifiques doivent être prises pour les limites séparatives entre parcelles U1 et U6. Ceci sera évidemment demandé par l’ARPS.

Arbres remarquables
Nous constatons un nombre restreint (8) d’arbres dits « remarquables » dans la partie scéenne du lotissement, alors que le PLU communal antérieur en recensait beaucoup plus. Même remarque pour la partie antonienne du lotissement.
Nous pensons que le lotissement du Parc de Sceaux tire son originalité et sa qualité de vie, appréciée de tous ses riverains, entre autres, de la préservation de ce patrimoine vert qu’il faut protéger.

Patrimoine parties scéennes et antoniennes
Nous regrettons le peu de propriétés listées dans ce patrimoine (en nette décroissance par rapport aux PLU des 2 villes) pourtant remarquables de notre lotissement, tant sur Sceaux que sur Antony.

Lexique
Définition du mot “lices” dans les règles sur les clôtures
Ce terme est très ambigu, et n’est défini que dans une note de bas de page dans un texte propre à Sceaux.
Nous demandons que le renvoi de bas de page 133 (Sceaux) du règlement écrit soit reproduit page 69 pour Antony, ou dans le lexique.
Définition de “ruine”
Les “ruines” étant démolissables sans formalité, il convient de préciser les critères définissant le statut de « ruine » des propriétés, afin qu’aucune brèche juridique ne s’engouffre, portée par des promoteurs ou nouveaux propriétaires indélicats.

Clôtures
• Erreurs matérielles dans les hauteurs à corriger
• Notre cahier des charges n’exige la claire voie que pour la grille au-dessus du muret, et il a toujours été admis à ce jour qu’il n’y avait pas de contraintes pour les portails et portillons, derrière lesquels il n’est évidemment pas possible de réaliser des plantations.
Nous demandons que l’obligation de claire voie ne s’applique qu’à la grille au-dessus du muret.

Pleine terre
Le règlement du PLUi prévoit de pouvoir imposer selon les secteurs l’une ou l’autre (ou les deux) des mesures suivantes :
- un pourcentage du terrain en vraie pleine terre sans rien en sous-sol si ce n’est les conduites d’eau, gaz, eaux usées, …
- un « coefficient de biotope » mixant pleine terre, couche de terre sur dalle, … avec des coefficients de pondération, pour introduire un autre minimum de verdure,
avec la possibilité d’imposer un minimum de terrain dans l’un, plus un minimum dans l’autre.
Ceci ne facilite pas la lecture du règlement. Mais nous notons que pour la majeure partie du territoire, et en particulier pour notre lotissement, la règle est essentiellement en terme de vraie pleine terre. Les valeurs choisies concilient les objectifs de maintien d’une surface naturelle (biodiversité, résistance aux périodes de grosses chaleur, écoulement de l’eau, …) tout en maintenant le minimum nécessaire aux allées de garage, terrasse, …
Nous n’avons donc pas de remarque sur cette règle.

Places de stationnement
Le PLUi impose comme le faisaient les PLU communaux, un nombre minimum d’emplacements de stationnement par logement pour les nouvelles constructions. Ce nombre est souvent insuffisant pour éviter l’encombrement des rues par les voitures qui n’y trouvent pas place.
Néanmoins, il faut savoir que la loi (articles L151-30 à L151-37 du code de l’urbanisme) fixe une limite nationale maximum au nombre d’emplacements qu’un PLU peut exiger : pour les logements sociaux 1 place par logement à plus de 500 m des gares, et 0,5 place à moins de 500 m, et pour les logements ordinaires 1 place par logement à moins de 500 m des gares.